物业公司工程部的职能及日常工作内容是什么
物业工程部主作职责范围1、制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规 2、负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作； 3、负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施； 4、负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审； 5、负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审； 6、负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核； 7、负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等； 8、配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作； 9、负责配合客服中心物管员派发的维修施工单； 10、负责小区内紧急情况的处理工作。
日常工作内容：1. 在物业经理的直接领导下，负责做好工程日常管理工作；2. 负责新项目物业的接管、验收、移交工作，解决接管后的遗留工程问题；3. 负责所辖物业公共区域内房屋主体及设施设备（包括机电、消防、供电等主要设备）的运行、保养、维修及安全检查；4. 负责设备发生故障或者隐患时及时组织处理、检修，确保各种设备能正常使用，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”（不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好），故障设备暂时无法修复时，工程主任及时通过客服告知顾客；5. 负责所辖物业的各类工程图纸、机电设备技术资料的收集整理和保管工作；6. 负责整理编制辖区设备、设施的台帐、标识工作；7. 负责维修工上门特约维修服务所收费用的审核和维修质量监管；8. 负责业主装修申请的核查，以及协助开展装修过程的现场检查、监督管理和装修后的验收等；9. 负责每月水、电费的计量、制表，汇总及项目辖区内的水电分摊工作，以及相关节能方案的提出与实施；10. 负责工程部相关质量管理体系文件的执行落实、修改，做好设备、设施管理制度的上墙工作；11. 负责对外委工程的工程核价，施工监督；12. 负责审核维修工具、材料的采购计划及维修成本的预算；13. 负责针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训；14. 负责组织、督导所属员工积极开展工作；15. 负责工程部人员的考勤、考核、人员选聘和技术指导；16. 负责制定年度公共设施、设备及房屋的“月度”、“季度”以及“年度”维修与保养计划并组织实施；17.完成上级领导和公司交办的其他工作。
服务行业的座右铭
现代企业的经营需要企业理念的指引，企业理念是企业在长期经营管理实践中逐步建立起来的思想和价值体系，是企业经营管理的最高准则。
一、如何当好保姆物业人员首先要从思想观念上有大的转变，在服务定位、服务姿态、服务意识和服务行为的理解上有大的转变。
物业管理行业是一种服务性的行业，物业管理人必须以一个服务者的身份全心全意为物业所有者和物业使用人提供管理服务。
在这种情况下，业主是物业的主人，物业管理公司是业主聘请的管理人。
虽然业主和物业管理公司是委托与被委托的双方，在法律关系上是平等的两个独立主体，但物业管理公司提供好的服务则应以低姿态出现，把自己定位为业主的仆人，在理念上和行动上必须有一个脱胎换骨的变化。
物业企业不得存在傲慢的陋习。
业主上门或打电话来报修，不是没有空，就是不准时，修理中又态度粗野，质量低劣，这样业主当然会不满意。
接到交费通知就会火上心头，产生拒付管理费的念头。
如果物业服务企业的员工都以保姆的姿态，受理业主的报修，主动热情地提供服务，及时帮助业主排忧解难，使业主认可你的服务，满意你的工作，那么许多业主也就会心甘情愿地缴付费用。
物业服务企业在为业主提供的各项管理服务中和相互交往过程中都应该以低姿态的面貌出现，礼让三分，以尊重他人来换取他人对你的尊重。
员工服务守则明确了员工的行为规范、语言规范、接待规范以及公司建立的质量保证体系，是约束和规范员工的行为，确保规范服务的基本手段。
员工要认真执行这些规范。
如接听业户电话按标准语言、规定词句和礼貌语气来讲话；员工到业户家维修保养，临行前先考虑好业户可能的潜在需求，同时带好一只箱子（工具箱）、一双鞋套和二块布毯，离开时不给业户流下丝毫的麻烦；员工安全巡视认真做好每一项记录，确保每一项工作都能日后有据可查；员工在进行保洁时应佩带装刷子、刮刀、抹布等小工具，人到哪里，保洁工作就做到哪里。
二、如何做好管家物业管理公司应站在业主的立场上管好公共设备设施，保养好房屋、设备、设施，物业的保值、增值，大量的工作是通过房屋、设备、设施的日常保养和计划保养来实现的，因此必须及时对上述设备设施进行接管或维修、物业好比汽车，日常保养、定期保养以及维修工作做得好，可以使用更长时间，实现超值使用。
一个好的物业管理公司必然在物业的维修保养上充分体现好管家的本色。
物业接管验收时是代表业主对开发商已完成竣工验收的建设项目进行接管验收的过程。
物业管理公司应着重在物业的使用功能上进行验收。
这一过程包括建设项目工程技术资料的接收，是业主利益体现的一个重要环节，对物业服务企业而言也是一次发现隐患，避免管理风险的机会。
因此，物业管理公司应积极组织管理与技术人员，认真仔细地检查每一个工程项目，发现问题及时指出，请发展商找施工单位在项目交付使用前整改完毕，不留隐患，不留后遗症。
每一个物业项目都有大量的工程开发、设计、施工、安装、验收方面的档案资料和业户租售、入伙、装修、维修、权籍、变更等方面的档案资料。
这是物业及物业管理的基础资料，是业主的无形资产。
物业管理公司从物业接管验收起就应为业主收集、整理、建立、健全物业的工程技术档案和业户档案，使物业保持其完整的资产。
这可以说是件功在开始，利在长远的事情。
把好验收关，对业主、发展商、物业管理公司都有好处。
三、做业户好朋友物业管理公司要树立做业户好朋友的观念。
但真正要做到成为业户的好朋友是不容易的，但经过一定的努力还是能够达到的，这必须是你已经被业户公认为本物业区域的好保姆、好管家，业户已经接受你和离不开你，把你当成这个大家庭的成员之一。
在此基础上，公司才有可能成为业户的好朋友。
要时刻注意与业户保持沟通，沟通是朋友之间保持友谊的基本方法。
没有沟通，没有情感上的相互交流就不可能成为朋友，因此，物业管理公司从接受委托、实施管理服务开始就应通过各种方式保持与业户之间的沟通。
可以采取设立公告栏、指示牌、专用信箱、服务信息、服务期刊、影视图象、网络信息等方式进行相互沟通，还可以通过服务接触、会议接触、会谈接触、走访接触、打电话等方式进行沟通。
在沟通中与业户增加了解，增强信任，继而增进友谊。
尽可能提供多种社区服务。
是物业管理发展到一定阶段的产物，是物业管理服务的延伸和发展。
业户随着住房的改善，生活质量有了大幅度的提高。
同时随着消费观念的改变，花钱买服务，花钱买舒适的需求越来越大。
物业管理公司如能顺应业户的这种需求，在物业区域内开展多种形式的便民服务、代办服务和特约服务，其中可以提供一些无偿服务，如为业户遮风挡雨的雨伞、为业户伤残备用的轮椅、为业户修车临时用的工具箱、为业户……等等。
社区服务无论是有偿的还是无偿的，只要物业管理公司真心实意为业户着想，每一项服务都体现对业主无微不至的关怀。
日久见真情，主人也会将心比心、以情换情。
业户家居环境改善了，生活质量提高了，对社区环境、社区文化生活就有新的要求，最能帮业户开展这方面活动的就是居委会或者物业管理公司了。
物业公司如果主动与居委会协商，在小区因地制宜、因势利导地组织开展这方面的活动，使小区业户有如置身于大家庭的感觉，使业户与业户之间，业户与物业公司之间有了的文化交流和情感交流，对业户、对物业公司、对社会都会带来难以估量的好处。
不断超越业户日益增长的需求。
物业管理的服务对象是人，物业管理的服务宗旨是“以人为本”，而人的需求、人的欲望又是无止境的，业户的工作环境、居住环境越来越好，相应地他们对物业管理服务的需求也在日益增长。
面对这种形势，物业服务企业要时刻观察和分析业户对物业管理服务的潜在需求和欲望，及时做好服务延伸的策划，一旦时机成熟，便可适时推出，成为服务的主动方。
但事先要认真做好服务需求分析，做好物业概况、人员构成、文化层次、服务需求等需求调查，然后进行需求的分析，从中寻找服务机会，最后进行方案策划、可行性分析等。
这项工作虽然很费力气，也很费时，但对物业服务企业掌握第一手资料，搞好管理服务却是一劳多逸的，可在一段相当长的时期内，成为物业管理服务不断上台阶的有利条件。
物业管理是一项很细致的工作。
设备人员每天要保证所有物业设备、设施的安全运行；保安人员每分每秒要注视物业区域人流物流的变化，防范各种意外的发生；保洁人员要不停地清扫，同时不得影响业户的正常工作与生活；管理人员既要保障管理服务的正常运作，又要热情为业户提供接待服务，认真为业户做好权籍管理、档案管理、资金管理等等。
其中每一项管理活动稍有半点松懈，就必然会发生诸如影响设备设施的安全运行等意外事故，给业户工作、生活带来损害、给企业品牌、企业形象带来损害，其中每一项服务活动稍有半点疏忽，也必然会带来一大串辣手的问题，诸如业户对服务的不满、对费用的拒交，业户与业户之间、业户与物业管理公司之间的矛盾、纠纷、甚至冲突等等。
为此考试吧，物业管理公司应将“管理来不得半点松懈，服务来不得半点疏忽”作为从业员工的座右铭，时刻提醒每一位员工认真细致地做好每一项管理服务工作。
《物业管理条例》用了一个新的词汇来称呼物业管理合同，叫“物业服务合同”，这个名称能给大家一个新的感觉。
但物业服务合同不是要求物业公司只提供服务而不进行管理。
物业管理应遵循管理与服务相结合，服务为主，管理为辅。
管理要规范、服务要品质，将管理寓于服务之中，服务永无止境，服务理念是服务的指导思想。
服务理念将随着服务的深入而升华，服务理念的运用也将随之从低级走向高级、更高级。
（“少儿才艺大比拼活”等一系列丰富多彩的社区活动，以其内在卓越的服务品质及老北京的“四合院文化”娱乐活动更是成为业主们眼中的“亮点”，得到了政府、社会、主流专业媒体及广大业主的认可，企业荣获的40多项殊荣正是对悦豪服务品牌价值的最好诠释。
唯美积极的座右铭
一、做好“服务”项目，是物业管理企业生存的主要因素。
既然物业管理服务是属于服务性行业，可谓“服务”是企业发展的永恒主题。
用《金牌服务》五书中的话来表达，那就是“除我之外，任何人者是我的客户；在任何时候都要提供最佳服务。
”物业管理服务人员的“服务”，是作为一种劳动提供的。
服务就是市场，搞不好服务不仅不能有效地开发市场，就是已经占领的市场也会失去。
因此，要求物业管理服务人员在服务过程中，既要文明待客、周到服务、尽心尽责满足居住者的消费需求，体现出全心全意为居住者服务的敬业精神，又不能为讨好居住者而无原则地拿人情作交易，以免损害居住者或企业的利益。
一要牢固树立服务居住者的意识。
培养积极的客户服务态度和主动服务的意识，是服务行业工作的基础。
物业管理企业的“顾客”是物业管理区域内的居住者，居住者的满意才是衡量物业管理企业服务工作的最终标准。
但物业管理行业发展到今天，仍存在着物业管理是“管理”而不是“服务”的观点，或者能够认识到物业管理是“服务”，但却放不下“管理”的架子，导致“服务”的质量被大大地打了“折扣”。
这些陈旧的观点为和不合时宜的做法，成为制约行业发展的“瓶颈”。
物业管理企业既然接受居住者的委托，企业就必须牢固树立为居住者服务的意识，特别是要养成良好的职业道德，以专业精神与敬业精神，传递给居住者“我们很重视客户并且用最好的服务来满足客户的需求”的服务信息。
摆正管理与服务的关系，在管理中服务，在服务中管理，理顺政府、企业和居住者的责权利。
广州城建物业在“以人为本”理念下，开通24小时服务热线，及时受理居住者需要的服务，注重文明礼貌，想居住者所想，急居住者所急，真正给居住者提供细致、周到、体贴、满意的人性化服务，让居住者充分体验“花钱买服务”所带来的方便和实惠，赢得了广大居住者的信赖。
二要认真分析居住者的潜在需求。
不同时代的价值观念不同，由此引起的需要也不相同。
马斯洛调查了爱因斯坦等30位人物，总结了他们的人生经历提出人的基本需求是：生理需求――安全需求――归属和爱的需求――自尊需求――自我实现的需求――认知需求――审美需求。
这些需求构成层次结构，满足前一种需求，才会出现后一种需求。
随着物业管理覆盖面的扩大、行业的规范发展，居住者对物业管理的服务要求越来越高，项目越来越多，期望值越来越大，要求物业管理企业不仅要关注居住者现在的需求，也要考虑到居住者未来的需求变化；不仅要关注居住者的个性化需求，还要分析、了解居住者的潜在需求。
不同区域，不同消费群体的消费理念、消费能力、消费行为、消费心理和消费要求差异很大，要求物业管理企业必须加强与居住者的沟通，对现实需求和潜在需求进行客观、全面的分析论证，个性化服务才能更加贴近消费者。
上海陆家嘴物业的“96916”服务信息平台，实现了业主需求与电子服务的对接，体现了交互式管理与个性化服务的特征。
当前，进入“人人都是服务员、行行都是服务业、环环都是服务链”的服务经济时代，物业管理企业只有在满足居住者现实需求的基础上，用心灵与居住者沟通，不断挖掘居住者的潜在需求，对居住者的老龄化、独生子女成长、健康与保健、人际关系、休闲方式文化等问题，要悉心和深入细化其服务，有针对性、有目标性地开展文化输出，用个性化服务赢得客户忠诚，才能再一次赢得属于自己的市场空间。
三要关注提供服务的每一个细节。
服务就是做细节和做小事，做人际关系。
在物业管理企业的经营活动中，居住者的满意度直接影响他们对企业的忠诚度，而忠诚度不仅能保证物业管理委托关系的长久稳定，还能为企业创造良好的口碑，有利于企业将众多的潜在客户转变为现实客户。
服务无小事，有些小事可能顾客并不在乎，有些需求可能连顾客本人都没有意识到。
但如果服务企业和服务人员能够以专业经验、耐心与毅力，丰富的人生阅历与社会经验，洞悉这些需求并满足他们，不仅仅能给顾客更多的满意，企业的赢利，员工自身的发展与提高，也都可以在这些小事中得到实现。
如星河湾物业提供一对一的“家政秘书”服务，打造出关注居住者生活细节需求的市场。
许多小事中蕴含着深刻的道理。
一位名人说过“每一天我们都被召唤带着挚爱去做一些小事情”。
如果你认为小事可以被忽略，甚至可以完全不顾的话，那么这只会导致你的工作将永远留下遗憾，甚至会带来不可估量的损失。
入户工作人员应着企业标志的工作服，佩戴工号牌，便于用户监督；上门服务须预约时间，入户前轻敲门，主动出示证件，不得随意摸弄用户家中的物品，不向居住者询问与工作无关的问题，树立良好形象；带齐需要的工具、材料，如梯子、鞋套、手套、垃圾袋，入户后不得向居住者借用或索要上述工具和用品，切实体现用心服务精神；施工结束后请居住者验收并递交服务卡，清理好工作现场，带走因施工产生的垃圾。
同时，要引导居住者参与小区文化建设，共同营造出一个和谐舒适的“大家氛围”，促进居住者需求和企业服务供应在之间的良性互动，进而实现企业和居住者利益的“双赢”。
参考物业文章：二、用心“服务”居住者，是促进物业管理企业持续发展的根本出路。
大量的实践告诉我们，“服务”是一把双刃剑：一方面，用心的服务会使企业赢得客户的依赖，促进企业的发展；另一方面，随意的服务则使客户失去对企业的依赖，甚至完全有可能葬送企业的前程。
物业管理作为一个服务性行业，“服务”是一个永恒的主题。
物业管理企业所提供的服务只有得到业主的认可，才能生存与发殿。
可以说，无论21世纪物业管理的发展方向、管理模式和战略目标如何变革，服务的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“让居住者满意”。
因此，倡导“用心服务”显得尤为重要。
“用心服务”的“用心”就是用心观察，发现，并用自己的知识去做好事情。
“用心”引申下去，其内涵还包括琢磨、想办法、认真、对自己和别人负责、奉献，等等。
“用心”的表现是：热情、态度积极、有责任心、敬业，等等。
“用心服务”就是想方设法、排除困难地把应该做的服务工作做好。
第一，用微笑服务，传递给客户无微不至的亲切感。
“微笑”是一种能量，一种可以创造效益而不可忽视的能量。
国际旅店业巨头希尔顿有一句座右铭，希尔顿从5000美元起家，造就了希尔顿旅店的“帝国”。
当今是服务经济时代，是竞优质服务、争顾客心的时代。
生活中多一些微笑，可以缩短人与人之间的距离，化解令人尴尬的僵局，是沟通彼此心灵的渠道，使人产生一种安全感、亲切感、愉快感，也就多了一些安详、融洽、和谐和快乐。
特别是在物业服务行业，为居住者服务要和气耐心、热情友好、真诚自然、微笑服务。
有了微笑，物业管理服务人员与居住者的心灵情感就能够沟通了；微笑着为居住者服务，就会使居住者感觉到服务更加真诚。
只有把居住者当作朋友、亲人，站在群众的角度来考虑问题，才能自然地发出会心的微笑。
广州城建物业推出一个微笑、一声问候、一杯茶、一把雨伞、一辆推车“五个一”工程，让居住者拥有亲切感，感受到“家”的温暖。
这样，物业管理服务也就容易博得居住者的尊重和喜爱，并赢得居住者的青睐，最终形成忠诚、可靠的“顾客群”。
第二、以优质服务，换取客户对企业的信任感。
无论企业还是个人，最大的竞争对手永远是自己。
《美国新闻和世界报道》曾经调查发现，有68%的客户是因为某个员工没有处理好客户的抱怨而导致的。
与此同时，1%的客户之所以放弃某家公司是因为公司内某个人去世了；3%的客户是因为这家公司更换了地址；5%的客户是因为另结新欢了；9%的客户成了竞争者；14%的客户是因为不满意。
不难发现，同其他失去客户的因素相比，劣质服务产生的破坏性后果是相当发惊人的。
在纷繁复杂、纠纷不断的物业管理服务行业，目前的当务之急是要重新审视习以为常的做法，持之以恒地战胜习惯，在服务过程中应充分发挥主动性和积极性，增强工作投入感、责任感。
在“以人为本”的服务宗旨引导下，坚持从基础工作做起，建立健全规范化、制度化和程序化的工作流程；提高管理水平和服务意识，以“质价相符”为原则，提供科学管理和优质服务，努力营造优雅和谐的居住环境。
超越期望是服务成功的万能钥匙，只有超越客户期望的服务才造就忠诚的客户。
万科物业提出“持续超越顾客不断增长的期望”，关注居住者的“每一个”服务需要，当居住者有服务要求时，以最快的速度、在最短的时间内向居住者提供各种服务，而且努力使服务超出居住者的需求。
这种超值服务，会使顾客深切感受到企业无微不至的关怀，从而使顾客和企业之间建立起友好、融洽的关系。
超值服务不仅使居住者感受到企业的贴心服务，同时也感染到企业每一位服务人员的愉快心情，这样，居住者对物业管理企业为其提供的超值服务满意，就会被感动并且主动地把这种超值服务，“广而告之”地推荐给其他居住者，形成“一传十，十传百”的“马太效应”，从而使物业管理企业的“顾客”增多，最终形成忠诚、可行的“顾客群”。
第三，变被动服务为主动服务，赢得有效的市场份额。
“找到一个顾客需要数月甚至数年的时间，而失去一个客户只需几秒钟。
”物业管理无小事，物管行业服务性的特性，决定其在日常工作中想到做到，于细微之处见功夫。
服务就是市场，搞不好服务不仅不能有效地开发市场，甚至已经占领的市场也会失去。
在物业管理工作中，应当借鉴星级酒店管理的做法，建立预警系统，力争把问题处理在居住者投诉之前，变被动服务为主动预防。
通过物业管理区域的居住者信息平台，将掌握的信息资料进行收集归类，超前进行维护并检查维修，变滞后服务为超前服务，变静态服务为动态服务，变被动要求服务为主动提供服务，学习和运用心理学“超出客户期望值对留住客户并创造忠诚的重要性”的原理，掌握有效抚慰情绪高度激动客户的方法，变抱怨客户为忠诚客户，以“超前服务、快捷服务、文明服务”。
如合生创展的“贴心管家”服务，拓宽思路，开发服务品种上，完善服务功能，开发服务资源，不断提升服务品质，实现传统服务向现代服务延伸和跨越，创造一群客户、一方市场。
哪一个企业不希望兴旺发达、事业长久，做一个长寿企业、百年老店呢
古语曰“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。
”可以给予我们很多的启迪：还没学会站，如何谈得上走，又如何谈得上跑呢
在有人疾呼“物业管理体制调整、法制建设、管理模式更新、市场扩张等重大课题经过多年累积放大，已经成为关系行业能否健康发展的关键问题，到了非解决不可的时候”，笔者要呐喊的观点却是：“万丈高楼平地起”。
企业内部抓好敬业乐业、热爱本职、不卑不亢、同心同德“四种精神 ”教育，不断提升优质服务水平；提高员工对服务客体文明礼貌 、和蔼热情、尽心尽责、殷勤服务的“四种意识”，增强居住者对服务工作的信任感。
持之以恒，用心服务，真诚服务，不断提炼企业服务优势，增强企业核心竞争力，最大限度地赢得居住者的认可，物管企业的“蛋糕”就会越做越大，行业的正常发展也就能够水到渠成。
参考物业资料：